El debate vuelve a tu contrato. Desde 2019, una prórroga automática amarra las fechas y retrasa los desalojos no pactados. Si esa cláusula aparece, el arrendatario gana tiempo real y el propietario pierde margen para mover la vivienda.
La cláusula que te mantiene dentro
La mayoría de contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 incorporan, de forma expresa o por remisión a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una prórroga obligatoria. Si firmaste por menos del mínimo legal, esa prórroga se activa sin pedir permiso y extiende el contrato hasta cubrir los años exigidos por ley.
Persona física como arrendador: el inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años. Persona jurídica: el derecho se alarga hasta 7.
Esta prórroga obliga siempre que el inquilino pague puntualmente, cuide la vivienda y respete las condiciones pactadas. No requiere un documento nuevo ni una negociación; opera de manera automática hasta completar el mínimo legal, aunque el propietario anuncie que no desea renovar.
Fechas y preavisos que te salvan el mes
Los plazos marcan el partido. Si llega la fecha final y nadie dice nada en tiempo y forma, el contrato no cae: sigue vivo. El arrendador debe avisar con al menos 4 meses de antelación si no quiere que continúe. El inquilino, con 2 meses si planea irse al terminar el periodo.
Sin impagos ni incumplimientos graves, la permanencia no se corta por falta de acuerdo: el alquiler se extiende por ley.
Tras el mínimo legal, la LAU prevé una prórroga tácita adicional por periodos anuales si ninguna parte comunica la salida en plazo. Además, la normativa reciente mantiene mecanismos extraordinarios de extensión temporal en situaciones específicas, como zonas tensionadas o vulnerabilidad, con requisitos y excepciones.
Qué cambia para los propietarios
Los dueños pierden flexibilidad inmediata. Vender con el piso vacío se complica si el contrato aún está dentro del periodo de prórroga obligatoria. También se alargan los calendarios de reajuste de renta, sujetos a límites de actualización y a la duración efectiva del contrato.
Asociaciones de propietarios alertan de una posible reducción de oferta en alquiler tradicional. Algunos estudian pasar a alquiler de temporada o a otras fórmulas menos reguladas. Otros prefieren profesionalizar la gestión y planificar plazos desde el día uno del contrato.
Excepciones que permiten recuperar la vivienda
- Necesidad del propietario o de familiares de primer grado, si la posibilidad quedó pactada en el contrato y se preavisa con 2 meses.
- Impago o incumplimientos graves (daños, subarriendo no consentido, actividades molestas o ilícitas), con acción de desahucio.
- Fin de contrato tras el mínimo legal y comunicación en plazo, sin prórroga tácita posterior.
- Acuerdo entre las partes, documentado por escrito, con nueva fecha de salida o condiciones distintas.
Lo que dice tu contrato frente a la ley
Muchas cláusulas reproducen literalmente la LAU. Otras intentan acortar plazos o crear penalizaciones desproporcionadas. Las que contradicen la ley se consideran nulas. Conviene revisar tres apartados clave: la duración inicial, la referencia a prórrogas y los preavisos.
| Situación | Duración mínima garantizada | Preaviso para no continuar | Tras el mínimo |
|---|---|---|---|
| Propietario persona física | 5 años | Arrendador: 4 meses / Inquilino: 2 meses | Prórroga tácita anual si nadie avisa |
| Propietario persona jurídica | 7 años | Arrendador: 4 meses / Inquilino: 2 meses | Prórroga tácita anual si nadie avisa |
¿Baja la rotación, suben los precios?
La permanencia mínima reduce mudanzas y da estabilidad al inquilino. En zonas con alta demanda, algunos propietarios retrasan la salida al mercado para evitar reglas que no controlan. Ese movimiento puede tensar la oferta a corto plazo. Al mismo tiempo, la seguridad temporal incentiva inversiones en mantenimiento porque el arrendador sabe que tendrá ingresos durante años.
Para el inquilino, la prórroga recorta el riesgo de subidas bruscas o cambios repentinos. Mantener el pago al día y comunicar por escrito cualquier incidencia se vuelve estratégico. Para el propietario, planificar ciclos de inversión, revisar el seguro y evaluar el perfil del inquilino antes de firmar marca la diferencia.
Pasos rápidos si tu contrato vence pronto
- Pide una copia del contrato y marca en calendario la fecha de firma y la de fin pactada.
- Comprueba si el arrendador es persona física o jurídica: cambia tu horizonte (5 o 7 años).
- Revisa la cláusula de prórroga y los preavisos. Si no la ves, igualmente rige la LAU.
- Si quieres quedarte, paga sin retrasos y comunica por escrito tu voluntad de continuidad.
- Si planeas irte, envía el preaviso de 2 meses y guarda el acuse de recibo.
Ejemplos claros para no perderte
Ejemplo 1. Contrato de 12 meses firmado el 1/10/2021 con propietario persona física. Aunque ponga “1 año”, la prórroga obligatoria extiende el alquiler hasta el 30/09/2026 si no hay causa de recuperación por necesidad pactada o incumplimientos. Si nadie avisa al llegar esa fecha, el contrato entra en prórroga tácita por periodos de un año.
Ejemplo 2. Contrato de 24 meses de una sociedad propietaria firmado el 15/02/2020. El inquilino puede permanecer hasta completar 7 años, es decir, hasta el 14/02/2027, siempre al corriente de pago. La empresa debe avisar con 4 meses si no quiere seguir tras ese mínimo.
Qué puedes pedir y qué te pueden pedir
Como inquilino, puedes exigir el cumplimiento de la prórroga si cumples el contrato. También puedes solicitar recibos detallados, arreglos de conservación y una actualización de renta conforme a los topes aplicables y al índice que corresponda según lo pactado y la norma vigente en tu territorio.
Como propietario, puedes pedir fianza y garantías dentro de los límites legales, exigir el respeto de las normas de convivencia y la devolución en buen estado. Tienes derecho a revisar la renta según el mecanismo pactado y permitido, y a recuperar la vivienda cuando se cumplan los plazos y los preavisos, o antes si concurre una causa objetiva prevista por ley y por contrato.
Una pista final que evita sustos
Si tu contrato se firmó desde 2019, la prórroga obligatoria ya está “metida” por ley, aunque el papel diga menos años.
Vale la pena solicitar por escrito un calendario de plazos, guardar todas las comunicaciones y, si eres propietario, incluir desde el inicio la cláusula de necesidad debidamente justificada. Si gestionas varias viviendas o eres gran tenedor, recuerda que existen reglas adicionales en zonas declaradas tensionadas y obligaciones reforzadas en materia de información y negociación.
Si estás a punto de firmar, simula tu horizonte: calcula la duración mínima según el perfil del arrendador, añade los preavisos y valora el coste de mudarte frente al de continuar. Una planificación sencilla te ahorra fricciones, cartas de última hora y, sobre todo, pérdidas económicas en ambos lados del contrato.
¿Golpe? Es LAU pura y dura. Planificación y listo.